Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi
Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan ve en çok uyuşmazlığa neden olan konulardan biri, kiralanan taşınmazların tahliyesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan önemli düzenlemeler içermekle birlikte, kiraya verene de belirli koşullar altında tahliye imkanı tanımaktadır.
Tahliye Sebepleri
Türk hukukunda kiracının tahliyesini gerektiren sebepler sınırlı sayıda belirlenmiştir:
1. Kiraya Verenin İhtiyacı
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açılabilir. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
2. Yeni Malikin İhtiyacı
Taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.
3. Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra yazılı olarak tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmediği takdirde, kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
4. İki Haklı İhtar
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kiralarda kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin veya kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Tahliye Davası Süreci
- İhtarname Gönderimi: Tahliye nedenine göre kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekebilir. Bu aşamada sürelere dikkat edilmesi kritik öneme sahiptir.
- Dava Açılması: İhtarname sonrasında tahliye gerçekleşmezse, yetkili sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
- Yargılama Süreci: Mahkeme, tahliye sebebinin varlığını değerlendirir ve delilleri inceler.
- Karar ve İcra: Tahliye kararı kesinleştikten sonra, kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
Kira ilişkilerinde tahliye süreçleri karmaşık yasal düzenlemeler içermektedir. Hak kayıplarına uğramamak için süreç başlamadan önce uzman bir avukattan hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır.
Kiracının Hakları
Tahliye sürecinde kiracının da önemli hakları bulunmaktadır. Kiracı, tahliye sebebinin gerçek ve samimi olmadığını savunabilir, yeniden kiralama yasağından yararlanabilir ve haksız tahliye durumunda tazminat talep edebilir.
Özellikle konut kiralarında, kiracının korunması ilkesi gereği, tahliye sebeplerinin dar yorumlanması gerektiği Yargıtay kararlarıyla da sabittir.